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凛冬已至,正在“抗疫”中的长租公寓企业:温情?苦衷?

财经天下 2020-02-10 16:20:33 来源: 阅读:1

2020年春节的新型冠状病毒感染的肺炎疫情,改变了几乎所有人的春节计划。目前,疫情的防控工作仍然处于关键时期。

疫情肆虐 租客欲减免租金

同时,面对春节后的返工潮,多个省/市虽已公布了延长企业复工的通知,但假期结束后,租客的返程高峰对于长租公寓企业的疫情防控而言仍是不小的挑战,仍需加强防护,保障租户的健康安全。

很明显,在国家延长法定假期、控制人流的这段时间里,大量流动人口与白领们势必要面临白白交租金却无法使用房屋的“困扰”。经笔者从多家长租公寓了解,多家长租公寓均接到了租客希望适当减免租金的诉求,从付租而无法正常居住的角度上来说,租客要求减免租金可以理解;同时,各地房地产协会、经纪协会也相继发出倡议,倡议房东适当减免租客的租金;这些倡议之后,房东群体也纷纷乡音,发起减免租金的决定为这场疫情攻坚战贡献出自己的一份力量。

需要指出的是,不管是对于个人房东还是长租公寓企业来说,在整体经济环境遭遇疫情冲击的大背景之下,租客、业主、企业共同迎战这场“战疫”, 构建良性的行业环境与健康式发展路径才是未来的希望。

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“疫战”是中小型企业的生死存亡

疫情之下,由于人员流动性极大的减小,租房需求也随之减少,对于租赁企业的经营确实增加了许多困难。目前我国的租赁企业绝大多数还是轻资产模式,其经营的房源都来自市场。作为“二房东”,他们身兼房东和租客双重角色,其中的困难和挑战可谓感同身受,提出减免租金的需求也情有可原。

简单来说,过去的2019年就恰逢经济“寒冬”,大量长租公寓企业生存艰难。大家原本都指望着2020春节开年的一波“小阳春”回暖,却先等来了疫情。所以这次疫情对整个住房租赁行业的影响非常大。

  具体表现在,受全民“战疫”和假期延长影响,人口流动急剧减少甚至停滞,没有人来,意味着长租公寓企业在租金收入上面临巨大的压力与风险;受疫情影响部分房源空置,在没有收入的情况下,公寓企业还需支付给房东租金、员工薪资以及办公等成本支出,这进一步加剧了企业的资金压力;另外,疫情之下的租客不能按合同支付支付房租,合同到期但无法及时搬离等违约情况也让相关长租公寓企业“雪上加霜”。

总体来看,这场突如其来的疫情,给整个住房租赁行业带来的影响极大,尤其是对于中小公寓企业而言,面临的已不是利润的问题,而是企业“存亡”的问题。

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蛋壳公寓作为国内领先的互联网长租公寓运营商,已经历了一场“减免”风波。蛋壳公寓客服称:受疫情影响,蛋壳方面减免房客3个月房租,其中蛋壳承担2个月,房东承担1个月,房租款项蛋壳会于2月支付。蛋壳公寓也对外界表示,在承担疫情带来的巨大空置和退租压力。蛋壳公寓的遭遇并不是个例,暴露出了长租公寓行业普遍面临的窘境。

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一位互联网企业老板算了一笔账:对于一家养着170位员工的公司来说,如果一个月没活干,公司老板就得准备好300-400万现金公司才能得以继续生存维持。某知名餐饮连锁企业在全国有400多家餐厅,目前2万多名员工待业,每个月支出1.5亿元左右,其账上的现金撑不过三个月。某商办中介合伙人:如果一个月不开张,需要准备1500-1600万现金。

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笔者通过网络搜索,发现除蛋壳、自如等公司外,长租公寓行业里的大城小屋也在2月初给出了2月、3月、4月的减免租金方案,在网络上也引起了较大的反响,对于该方案租客都表示感谢,大部分业主表示理解与支持,也有小部分业主持反对态度。该公司给出的减免方案针对租客为:大城小屋旗下全国公寓于2020年2月,全额减免整月租金,3月、4月租金按正常租金3-5折收取,后期根据疫情发展情况另行决定减免方案。

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笔者认为,从大城小屋的方案里可以看出,无论房东选择哪个方案,运营公司不论给业主减半付租或者不付租,对于公司而言,赔钱是必然的,但疫情是不可预见,没有人希望疫情发生。对于只能做好业主和租客之间的桥梁这个角色的公寓运营公司来说,协调好双方关系,在公司能够存活的基础上尽可能保障租客和业主的利益是唯一正确的选择。同样,为了保证公司在疫情期间持续运营,疫情结束后可以健康发展,以保证业主的长久利益,制定了适合当前‘疫情’的减免租金方案减轻公司压力是唯一的选择。

结合大城小屋的公开数据,按在职人员2000人,房源数量15000套计算,笔者粗略算了一笔账,人员工资、社保等人员支出按最低标准计算(基本工资每人每月2500元,社保每人每月1000元)每月需支出600-700万元,办公场地租金支出150-200万左右,按每套每月房租2500元计算,物业费每套每月200元计算,每月支付一半的房租也得支付房租1800多万元,物业费支出为300万元,大城小屋的这种状态下的运营成本达到了3000多万元,而疫情期间收入可以基本忽略不计,这个支出对一个中等规模的公寓运营公司来说是很大的一笔支出。除了大城小屋这种目前体量不大的公寓运营公司,对于蛋壳、自如等大型的公寓运营公司,笔者没有找到可以支持测算的数据,但对于持有房源数量以万计算的大型公寓运营公司来说,在持有房源无法正常出租的情况下,每月支出的房租、人员成本更是一个天文数字。

由此可见,假如疫情延续3个月以上,不知有多少中小企业扛不过这道难关而倒闭,大型企业在不更改经营方针的情况下亦很难生存,公寓行业在疫情期间更得经历严重的考验。企业出于生存需要,一定会大量裁员,社会就业压力会增大,对于整个产业链都是一个考验,也会给社会稳定带来很多不确定的因素。

房东、租客、公寓企业三方是一个共同体

值得注意的是,尽管蛋壳、自如、大城小屋等长租公寓企业已经积极采取了那么多的举措,但还是在过去几天招致了一部分房东的不理解甚至投诉、谩骂。但不得不说的是,在这场疫情面前,房东、租客、公寓企业三方是一个共同体,因为疫情公司垮了,受害者绝不仅仅是公寓运营企业。

雪崩之前没有一片雪花是无辜的。说的严重点,如果在“疫战”中一些长租公寓企业“死掉”的话,长租公寓行业又会退回到过去黑中介、二房东横行的时代。所以,良性的市场竞争与健康发展需要房东、租客、行业、社会的全面理解与支持。

  这场疫情对社会尤其是众多企业造成的影响,可以说是有目共睹,也越来越受到各方的关注。与多数行业相比,长租公寓行业的影响更大,甚至可以说面临着生死关头。从风险承担角度,理应各方均摊的风险,不应全由长租公寓企业来承担。如果一味地全部由长租企业承担,一旦平台出现问题,这样的结果会损害更多人的利益。因此,只有房东、租客、租赁企业共同让渡合理的利益,才能解决更多人的问题。

从这点看,长租公寓一方与房东沟通租金减免,其出发点也是将帮助的效果最大化,这样的举措不应受到苛责。在疫情这个大环境下,对于房屋租赁行业而言业务是雪崩式下滑,长租公寓企业在此种情况下与房东商议免租是迫于生存之下的无奈之举,同样,对房东而言,在此非常时刻选择与公寓企业站在同一占线也是特殊情形下的无奈之举,毕竟,企业不能存活,最大的受害者是企业,但是房东的损失不可避免并且是一个长期的损害。疫情当前,只有共度难关,才是合理应对这场疫情的最好解决方案。

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本次新型冠状病毒疫情属于法律上的不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在现实中,包括地震、台风、火山爆发等天灾,也包括游行、罢工、军事行动、重大传染病疫情等人祸。

本次疫情波及面之广,疫情之重,上至国家计策,下至属地严控,共抗共防,附合“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的定义,属于不可抗力。

《中华人民共和国民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

新型冠状病毒疫情大面积爆发,直接导致政府部门出台严厉管制,延长假期等行政措施,这些行政措施根本无法预见,应属于不可抗力范畴。2003年非典时期,最高院曾出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法(2003)72号],该文件第3条的规定,因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第117条和第180条的规定妥善处理。虽然该文件只是针对非典时期的特定文件,目前也已经失效,但是该文件中最高院的观点仍然值得借鉴和引用。

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xxxxx律师称,部分房东如果与长租公寓一方就该问题产生民事诉讼。总的来说,受疫情不可抗力影响,在现有的情况下,房东打官司大概率不会赢,而且在诉讼期间,房屋不能进行处置,也是空着的。而即便房东选择中止合同,业主自己个人在这段时间里也不好出租,还得承担空置风险。 

“银行可以延期还贷款吗?”可以和银行协商!

此外,也想对政府说也要关心关心经济了,尤其是疫情影响下的中小微企业。

乐观点说是3个月,但对于数量众多的小微企业来说,他们离破产或许只有一两个月。企业一旦破产,下一步就是员工失业。

抗击疫情下半场,空有口号和热情还不够,还需要减税、让利、资金支持、政策的扶持,来应对更加复杂的考验。

庆幸的是,我们也看到了政府已经相继出台的扶持经济发展的政策和措施。

日前,包括央行、北京市金融局、深圳市各区政府等金融管理机构及地方政府机构都在采取各项措施,帮扶受疫情影响暂时失去收入来源的人群和中小企业。

根据《中国人民银行 财政部 银保监会 证监会 外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号),对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。涉及具体操作,各家银行内部措施各不相同,如果您符合这些情况,您可以找您的贷款银行进行沟通协商。(来源:中国人民银行宁波中心支行)

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工行出台疫情期间相应举措:

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农行出台疫情期间相应举措:

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建行出台疫情期间相应举措:

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中国银行出台疫情期间相应举措:

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招行出台疫情期间相应举措:

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结尾

据了解,全国住宿业资产总计1.9万亿元,营业收入5428亿元,更是提供了广泛的就业机会,因此其面临的难关绝不是仅与企业主相关,而是广大劳动者、消费者紧密相关。

面对当前的压力,企业除了自身要灵活应对,多维度保障租客的安全,同时也呼吁广大租客给予企业理解与支持,苛责并不会解决问题,沟通和携手同行,才能更快渡过难关。正如网上广泛流传的一句话所说,“无论是否被感染,每一个人都在这场灾难里了”,这一次,我们需要一起共克时艰。如此来看,还是那句话,疫情当前,共度难关,只有携起手才能实现利益最大化,否则只会得不偿失,各方都将受到伤害。

专家也呼吁,稳定民生行业,一方面需要政府加大对长租企业的扶持力度,帮助更多长租企业应对疫情压力;也应鼓励长租企业发挥自身优势,做出经营策略调整,让行业稳步恢复;同时也需要业主与租客的理解与配合,无论是集体与个体多去贡献责任与担当,有助于安稳度过危机时期,让社会各界更有信心战胜疫情。


(正文已结束)

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